深圳新版二手房交易系統(tǒng)：合同沒有備案，也可能“鎖死”買賣 ...

慧聰師太

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作者｜張茂榮
房地產(chǎn)爭議解決專家、原信榮律師團隊 首席律師
主攻：房地產(chǎn)大要案（重大、疑難、復雜房地產(chǎn)糾紛）、各類小產(chǎn)權房（歷史違建、農(nóng)民樓、廠辦物業(yè)等）拆遷爭議解決

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昨日，筆者推文《最大bug！深圳新版二手房交易系統(tǒng)或成為守約方維權障礙！》（點擊上面鏈接查看），說到按照新版二手房交易系統(tǒng)網(wǎng)簽備案后，如果買賣雙方發(fā)生糾紛而不能合意解除合同，則賣方房屋產(chǎn)權和買方購房資格將會被同時鎖死，導致守約方維權障礙，引發(fā)網(wǎng)友關注，中介吐槽，而據(jù)筆者所知，網(wǎng)簽不備案想取消也不是很容易！

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線上簽約合同備案

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會《網(wǎng)簽系統(tǒng)常見問題匯總》之“常見問題8：買賣合同如何作廢、解除？”回復：未備案的二手房中介促成交易買賣合同，在不動產(chǎn)登記部門未受理該合同房產(chǎn)轉移登記申請時，可作廢該合同，流程如下：
1、單方作廢合同情形：
（1）交易房產(chǎn)無需審查買方購房資格；（2）并非所有買方都取得購房資格碼，上述情形，買方或賣方任意一方的經(jīng)紀人在“信息平臺-導航菜單-二手房交易系統(tǒng)”，查找對應的合同，點擊“作廢合同”按鈕，進行合同作廢操作。
2、多方作廢合同情形：
當所有買方都取得購房資格碼時，買方或賣方任意一方的經(jīng)紀人在“信息平臺-導航菜單-二手房交易系統(tǒng)”，查找對應的合同，發(fā)起作廢合同申請，待買賣雙方在“信息平臺-個人中心-我的二手房”、另一方經(jīng)紀人在“信息平臺-導航菜單-二手房交易系統(tǒng)”，查找對應的合同，點擊“作廢合同確認”按鈕，最后一人確認作廢合同后，系統(tǒng)作廢所有買方已取得的購房資格碼，該合同狀態(tài)變更為“合同已作廢”。
3、取消作廢合同
發(fā)起作廢合同申請的中介機構經(jīng)紀人，可取消作廢合同：在“信息平臺-導航菜單-二手房交易系統(tǒng)”，點擊“取消作廢合同”按鈕，合同取消作廢成功。
按如上說法，未備案合同只有非限購房產(chǎn)，或雖限購但買方尚未取得購房資格綠碼（多人購買的尚未全部取得）情況下方可單方作廢，如果買方已經(jīng)取得購房資格綠碼，作廢合同必須買賣雙方及各方經(jīng)紀人“四方配合”方能完成，缺少任何一方配合都無法完成！
而作廢不了的結果依舊是賣方房源和買方購房資格都被鎖定為在途交易，從而和已網(wǎng)簽合同一樣無法重新網(wǎng)簽！
換言之，無論是線上還是線下、中介還是自助成交，只要是通過系統(tǒng)發(fā)起過賣方房屋產(chǎn)權校驗（委托中介賣房必須先行產(chǎn)權校驗）和買方購房資格查驗，則系統(tǒng)會自動識別并記錄，結果與網(wǎng)簽一樣，即便不備案，不作廢也不能再行網(wǎng)簽交易（賣方不能賣，只有一個購房資格的買方也不能買），由此成為守約方起訴維權的障礙。

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中介線下

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自助線下

特別提醒：關鍵是房屋產(chǎn)權校驗和購房資格查驗
通過上述分析可知，官方并沒有明確網(wǎng)簽備案新版二手房交易合同發(fā)生糾紛，交易不成后會不會鎖死買賣雙方，但網(wǎng)簽備案必須校驗賣方房屋產(chǎn)權和查驗買方購房資格的程序設計，導致只要使用就會被記錄為在途交易，就不會再有二次網(wǎng)簽資格，客觀上導致了賣方房源和買方資格被鎖死，據(jù)此反推可以得出結論：如果賣方未經(jīng)系統(tǒng)校驗房屋產(chǎn)權，或買方未經(jīng)系統(tǒng)查驗購房資格取得購房資格綠碼，則不會受到任何影響。
網(wǎng)友吐槽：一鬧翻，買家不能另買、賣家不能另賣。好吧，相互傷害！～二手房更加萎靡了
中介吐槽：房協(xié)就是吃飽了撐的，現(xiàn)在有些同行賣不掉還不解除委托，還要求其他行家成交分錢
周爭鋒律師吐槽：以前我只關注到深圳二手房網(wǎng)簽合同備案以后，出賣人不能再在系統(tǒng)中錄入網(wǎng)簽合同。哎，今天我?guī)煾蹈曳答佌f，他們問公積金中心，答復是買受人購房資格也被占用鎖定了，也就是說視為買受人名下已經(jīng)有了一套房子。那么，也就是說買賣雙方在二手房網(wǎng)簽合同備案以后，都受備案合同的影響。業(yè)主你不能再賣給別人，買受人也不能再買別人的房子，解決的辦法就是你們雙方握手言和一致同意解除合同注銷備案手續(xù)，或者說法院判決解除合同關系注銷備案手續(xù)。而這種制度安排，實際上就是把二手房網(wǎng)簽合同備案制度神圣化和物權化，須知一手房的預售合同備案登記制度由法律法規(guī)的明確規(guī)定，二手房的網(wǎng)簽合同備案現(xiàn)在沒有上位法依據(jù)。就是賦予二手房網(wǎng)簽合同備案登記，等同于民法典上預告登記的職能，備案以后就認定這個房子已經(jīng)歸買受人所有，而這也沒有任何上位法依據(jù)，純粹是行政機關一廂情愿的認為。依據(jù)法律規(guī)定，辦理預告登記需要雙方共同申請。嚴格的講，屬于在法律法規(guī)規(guī)定之外，增加了自己的權限，沒有依法行政，沒有堅持法無授權不可為的原則，嚴重侵害了買賣雙方的合法權益。從來就沒有想過買賣雙方，其中有一方違約以后，該如何處理，誰告訴你合同簽訂以后，這個合同就必然會得到履行。從來就沒有想過法律是怎么規(guī)定的，法律明確規(guī)定預告登記需要雙方共同申請，這是建立在雙方對預告登記制度有清晰了解的基礎上的。不告訴大家，二手房網(wǎng)簽備案制度還有這個職能，也不論證賦予二手房網(wǎng)簽合同備案這個額外的職能是否有上位法依據(jù)，是否侵犯了當事人的權益，就貿然推行這樣的制度，閉門造車，帶來的結果可想而知，簡直是鬧笑話。民法典不學嗎？合同備案能得出房產(chǎn)歸買受人所有嗎？新制度是用來解決問題的，不是來制造問題的，如果出現(xiàn)這種制造一大堆問題的制度，干脆不要出臺制度得了。

筆者觀點：新版二手房交易系統(tǒng)，不但復雜了交易流程，而且間接縱容了毀約方，單邊代理制度也未必能夠達到預想效果，到底是便民還是勞民，還需市場檢驗。

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