深圳二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析

¤科技獸¤

本文是基于Excel進(jìn)行數(shù)據(jù)清洗和利用tableau進(jìn)行深圳二手房市場(chǎng)可視化數(shù)據(jù)分析。
分析思路：
1.提出問(wèn)題
2.數(shù)據(jù)理解
3.數(shù)據(jù)處理與清洗
4.各區(qū)市場(chǎng)整體概覽
5.二手房維度分析
6.總結(jié)

一、提出問(wèn)題

1.希望了解目前深圳各區(qū)二手房的數(shù)量、總價(jià)和單價(jià)情況，以及探索與各區(qū)GDP有無(wú)關(guān)聯(lián)；
2.希望了解深圳二手房總體價(jià)格趨勢(shì)；
3.希望了解深圳二手房的特點(diǎn)，及探索一些關(guān)鍵指標(biāo)與價(jià)格的關(guān)系。

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二、數(shù)據(jù)理解

1.數(shù)據(jù)獲取
2020年3月5日，爬蟲(chóng)獲取的鏈家深圳二手房房源信息，總共包括18906條記錄，11個(gè)字段。
2.字段注解
area ：行政區(qū)
Title：房源信息標(biāo)題
Community：小區(qū)
Position：地段位置
Tax：稅率相關(guān)
total_price：總價(jià)
unit_price：?jiǎn)蝺r(jià)
hourseType：戶型
hourseSize：面積
Direction：房間朝向
Fitment：裝修
三、數(shù)據(jù)處理與清洗（Excel)

數(shù)據(jù)處理與清洗前先復(fù)制一份數(shù)據(jù)，保留數(shù)據(jù)的完整性，備用。
1.刪除重復(fù)值
對(duì)數(shù)據(jù)集序號(hào)這個(gè)唯一標(biāo)識(shí)進(jìn)行去重，結(jié)果顯示沒(méi)有重復(fù)值

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2.處理缺失值
對(duì)數(shù)據(jù)集序號(hào)這個(gè)唯一標(biāo)識(shí)進(jìn)行空值查詢，結(jié)果顯示沒(méi)有空值

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3.一致化處理
3.1 增加“year”列：對(duì)原有“tax”列做處理
IF(F2="房本滿五年","滿五年房","未滿五年房")

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3.2 分列處理房間朝向

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3.3 常規(guī)類(lèi)型改成數(shù)值類(lèi)型，方便后續(xù)計(jì)算分析；刪除無(wú)關(guān)分析的列
按照以上步驟，處理和清洗好的數(shù)據(jù)如下：

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將數(shù)據(jù)導(dǎo)入tableau進(jìn)行可視化分析。
四、各區(qū)市場(chǎng)整體概覽

1.各區(qū)房源數(shù)量分布

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總體來(lái)看，深圳二手房市場(chǎng)可謂相當(dāng)活躍，可能是因?yàn)殒溂揖W(wǎng)站數(shù)據(jù)限制的原因，福田區(qū)、龍崗區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)同時(shí)擁有最多的房源，龍崗作為唯一的關(guān)外地區(qū)，二手房市場(chǎng)也是相當(dāng)?shù)幕钴S；其次是龍華區(qū)，與寶安區(qū)數(shù)量基本持平；接著是鹽田區(qū)和坪山區(qū)，坪山區(qū)作為正式成立不久的地區(qū)，正在進(jìn)行大拆大建的進(jìn)程中，二手房數(shù)量最少也能理解。
1.1這里還可以深入探討一下二手房數(shù)量是否與GDP高低相關(guān)？
在網(wǎng)上找到剛剛發(fā)布不久的深圳2019全年GDP排名：

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GDP排名：南山、龍崗、福田、寶安、龍華、羅湖、光明、坪山、鹽田
房源排名：南山、龍崗、福田、羅湖、龍華、寶安、鹽田、坪山、光明（鏈家無(wú)房源）
將數(shù)據(jù)制成表導(dǎo)入tableau，與原表按照字段“area”鏈接后進(jìn)行下一步處理。
先觀察散點(diǎn)圖：

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有點(diǎn)像對(duì)數(shù)函數(shù)，可以先嘗試一下對(duì)數(shù)函數(shù)

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二手房數(shù)量 = 1054.07*ln(GDP) + -5890.8
R平方=0.804266（模型好像還不錯(cuò)）
R平方(決定系數(shù))：也稱為判定系數(shù)、擬合優(yōu)度。決定系數(shù)反應(yīng)了y的波動(dòng)有多少百分比能被x的波動(dòng)所描述，即表征依變數(shù)Y的變異中有多少百分比,可由控制的自變數(shù)X來(lái)解釋。
R平方為回歸平方和與總離差平方和的比值，這一比例越大越好，模型越精確，回歸效果越顯著。R平方介于0~1之間，越接近1，回歸擬合效果越好，一般認(rèn)為超過(guò)0.8的模型擬合優(yōu)度比較高。
結(jié)論：
該處二手房數(shù)量與GDP的R平方計(jì)算出來(lái)為0.804266，回歸擬合效果較好，自變量對(duì)因變量的解釋程度較高，可靠性高。（數(shù)據(jù)量不夠多，存在偏差情況，圖形僅供參考）
2.各區(qū)二手房市場(chǎng)均價(jià)

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南山區(qū)的二手房平均房?jī)r(jià)高達(dá)92000+元/平方，最少的坪山區(qū)也達(dá)到了35000+元/平方，看完這個(gè)數(shù)據(jù)，弱弱的小編我默不作聲了。。。
3.各區(qū)二手房總價(jià)分布箱線圖

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從箱線圖可以看出，深圳各區(qū)超過(guò)最大值的異常值都不少，說(shuō)明深圳的房?jī)r(jià)極端分布，高端建筑很多。各區(qū)的中位數(shù)都超過(guò)了300W，其中南山、福田、龍華、寶安的中位數(shù)已經(jīng)超過(guò)500W?？磥?lái)想在深圳買(mǎi)個(gè)二手房，還有漫長(zhǎng)的路要走。一手房那就更不敢想了。
4. 各區(qū)二手房單價(jià)分布箱線圖

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同樣，各區(qū)二手房單價(jià)的異常值也很多，各區(qū)的中位數(shù)都超過(guò)了35000元/平方，各位且行且珍惜吧。
五、二手房市場(chǎng)分析

1.二手房?jī)r(jià)格整體概覽
1.1 總價(jià)格分布

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1000W以下的房子幾乎占了90%
最左邊豎線為下四分位線：328W；
中間豎線為中位數(shù)：633W;
最右邊為上四分位線：1298W;
平均值：687W;
最小值：24W;
最大值：8800W（招商華僑城曦城五期，600平方，單價(jià)14K，太壕了）。
1.2 單價(jià)分布

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房源單價(jià)集中在30K-90K元/平方之間
最左邊豎線為下四分位線：46442元/平方；
中間豎線為中位數(shù)：60548元/平方;
最右邊為上四分位線：79898元/平方;
平均值：64893元/平方;
最小值：506元/平方；
最大值：225635元/平方（金茂禮都，31平方，總價(jià)720W，真是寸土寸金啊）。
2.二手房特點(diǎn)分析
2.1 戶型分析

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3室2廳的戶型是最多的，符合中國(guó)人偏好3室的特點(diǎn)；其次是“2室1廳”，在老房子中也是很普遍。
3房2廳平均面積有102.80平方，單價(jià)中位數(shù)56494元/平方，總價(jià)中位數(shù)545萬(wàn)。
2.2 面積分布

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50-100平方的房源占了一半的數(shù)量，房源的面積基本在150平方以下。
最大的房源面積來(lái)自寶安區(qū)的弘雅花園第二期，共計(jì)10871平方（真的嗎？真是壕無(wú)人性，小編瑟瑟發(fā)抖ing）此處原數(shù)據(jù)集大概率有誤，因?yàn)閱蝺r(jià)才506元/平方；
最小的房源面積13.15平方；中位數(shù)88.26平方；平均值100.62平方。
2.3 朝向分布

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朝南、東南、北的房源是最多的，中國(guó)人自古講究房屋坐北向南，無(wú)論風(fēng)水還是居住舒適程度，這都會(huì)促使居民選擇這一類(lèi)房子，也同樣促使開(kāi)發(fā)商盡量開(kāi)發(fā)朝南、朝北的房子。
2.4 地段分布

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龍崗區(qū)的龍崗中心城是房源數(shù)量最多的地段，其次還有寶安區(qū)的西鄉(xiāng)、龍華區(qū)的龍華中心和觀瀾、鹽田區(qū)的沙頭角；

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總價(jià)（中位數(shù)）最高的地段是寶安區(qū)的曦城，其次還有南山區(qū)的紅樹(shù)灣和深圳灣、福田區(qū)的香蜜湖和百花；

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單價(jià)（中位數(shù)）最高的地段是南山區(qū)的深圳灣，其次還有福田區(qū)的百花和香蜜湖，南山區(qū)的紅樹(shù)灣，寶安區(qū)的寶安中心。
綜合來(lái)講，房源數(shù)量最多的地段是龍崗區(qū)、寶安區(qū)和龍華區(qū)，房源較多的地段，價(jià)格相對(duì)而言會(huì)便宜一些；而無(wú)論是總價(jià)和單價(jià)，最多的地區(qū)都是南山區(qū)、福田區(qū)和寶安區(qū)，這和近年來(lái)深圳南山、福田、寶安大力發(fā)展高新科技企業(yè)、吸納高層次人才是密切相關(guān)的。
那為什么龍崗中心城的房源數(shù)量最多呢？
首先，龍崗中心城是龍崗區(qū)的CBD地段，而龍崗區(qū)的房源是全市最多的地區(qū)之一，因此龍崗中心城的房源數(shù)量可觀；
其次，近年來(lái)龍崗區(qū)雖然是關(guān)外地區(qū)，但發(fā)展勢(shì)頭迅猛，GDP接連超過(guò)寶安、福田，直逼南山，在經(jīng)濟(jì)、人才、建設(shè)、娛樂(lè)等多方面絲毫不落下風(fēng)，常駐人口逐年上升，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多的房源；
再者，龍崗作為深圳市地域面積最大的一個(gè)區(qū)域，擁有大量的土地資源，再加上有地鐵和密集公路網(wǎng)的優(yōu)越交通條件，所以龍崗中心城將會(huì)更加完善更加宜居。
總之，龍崗潛力無(wú)限。
2.5 裝修分布

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上圖是各區(qū)不同裝修類(lèi)型房源數(shù)量；下圖是不同裝修類(lèi)型房源與單價(jià)和總價(jià)的關(guān)系

在深圳二手房市場(chǎng)中，各區(qū)的精裝房占了絕大多數(shù)，毛坯房的數(shù)量極少，且兩者的價(jià)格都比較高；而簡(jiǎn)裝房的單價(jià)和總價(jià)更低一些。
2.6 房齡分布

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圖中的數(shù)字代表各區(qū)該房齡單價(jià)的中位數(shù)

a.超過(guò)五年的房源占比高；
b.像坪山剛成立不久的地區(qū)，房子大多比較新；
c.從數(shù)據(jù)可以看出，老房子和新房子的單價(jià)并沒(méi)有太大差異，也就是說(shuō)，房齡并不是造成房子單價(jià)差異的原因，這可能是和深圳地少人多，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于飽滿的狀態(tài)有關(guān)。
六、總結(jié)

1.從區(qū)域來(lái)看，福田區(qū)、龍崗區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)的二手房房源最多，房源數(shù)量與各區(qū)GDP呈現(xiàn)出某種對(duì)數(shù)關(guān)系；南山區(qū)、福田區(qū)、寶安區(qū)的均價(jià)位列前三甲，其主要原因是這些地方房?jī)r(jià)普遍價(jià)高再加上大量的異常值，進(jìn)一步拉高了價(jià)格；此外，各區(qū)房源總價(jià)中位數(shù)均超過(guò)了300W，單價(jià)中位數(shù)均超過(guò)了35000元/平方；
2.從具體的地段上看，龍崗區(qū)的龍崗中心城是房源數(shù)量最多的地段，其次還有寶安區(qū)的西鄉(xiāng)、龍華區(qū)的龍華中心和觀瀾，這些地段的房源多價(jià)格也相對(duì)較低，其中龍崗區(qū)的龍崗中心城共有763套房源，總價(jià)中位數(shù)390W，單價(jià)中位數(shù)38015元/平方。
3.從二手房市場(chǎng)整體來(lái)看，絕大部分房源總價(jià)在1500W以下，中位數(shù)633W，平均值687W，范圍從24W到8800W;房源單價(jià)集中在30K-90K元/平方，中位數(shù)60548元/平方，平均值64893元/平方，范圍從506元/平方到225635元/平方。
4.從二手房特點(diǎn)來(lái)看，3室2廳戶型的房源數(shù)量最多，其次是2室1廳；朝南房數(shù)量最多，其次是朝東南和朝北房；超過(guò)一半房源面積在50平方-100平方之間；精裝房占了絕大多數(shù)，毛坯房的數(shù)量極少且這兩者的價(jià)格都比較高，而簡(jiǎn)裝房的單價(jià)和總價(jià)更低一些；除坪山外，老房子（超過(guò)五年）的數(shù)量都要比新房子（少于5年）多，老房子和新房子的單價(jià)并無(wú)太大區(qū)別。

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盛莊

hi 我對(duì)于你爬下來(lái)的數(shù)據(jù)非常感興趣，我覺(jué)得可以再增加一些指標(biāo)，例如地鐵口、學(xué)區(qū)等數(shù)據(jù)也許會(huì)有一些更有趣的發(fā)現(xiàn)。您這邊方便一起交流一下嗎？我私信你我的微信。

熊孩子

方便給一下數(shù)據(jù)嗎