北京樓市：非城六區(qū)，二套買房積分落戶用，該怎么選？

院長(zhǎng)

大家好，我是京爺，一名北京房產(chǎn)實(shí)操專家，擁有十年房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，是少有的能夠切入北京房產(chǎn)全流程交易與大數(shù)據(jù)分析的咨詢師！以下為公眾號(hào)提問(wèn)精選：
1、提問(wèn)：京爺您好，現(xiàn)有牡丹園東里62平一套，欲置換紫金書院、北清橡樹(shù)灣、文源府、望京樾，疊墅珠江天樾書院等小區(qū)，目標(biāo)保值增值，預(yù)算1200w以內(nèi)。有2個(gè)問(wèn)題：
1、置換方案是否合理？
2、如方案可行，請(qǐng)對(duì)上述目標(biāo)給個(gè)排序
回答：你好，這里面，紫金書院、北清橡樹(shù)灣、文源府都是剛需盤或者剛改，所以1000萬(wàn)以上肯定是不太合適，最好是500-800間。而望京樾還不錯(cuò)，但目前應(yīng)該沒(méi)有什么房源了。疊墅珠江天樾書院，屬于消費(fèi)品，估計(jì)升值性不行。這種情況下置換似乎沒(méi)啥太好的選擇。你可以看看星球內(nèi)部資料《北京各板塊/小區(qū)歷史收益、升值性分析》《北京買房頂級(jí)思維》《北京這些房產(chǎn)跑贏大盤》
2、提問(wèn)：你好京爺，我們想二套買房積分落戶用，城六區(qū)外，預(yù)算不超過(guò)300，希望有增值或者租金還可以，有推薦的區(qū)域或者小區(qū)么？
回答：你好，300萬(wàn)的預(yù)算，能選擇的并不多，我建議你重點(diǎn)考慮亦莊的周圍，比如馬駒橋之類的；或者看看北面昌平的天鑫家園、流星花園之類的，北街家園也勉強(qiáng)可以看看。你可以看看星球內(nèi)部資料《北京各板塊/小區(qū)歷史收益、升值性分析》《北京規(guī)劃資料包》
3、提問(wèn)：京爺您好，本次節(jié)后房產(chǎn)會(huì)有多少增幅，感覺(jué)北京房產(chǎn)漲價(jià)是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)？
回答：你好，不好猜測(cè)，我只能說(shuō)春節(jié)后確實(shí)會(huì)有一些漲幅，一般小陽(yáng)春核心區(qū)3-6%，這一次可能會(huì)比正常小陽(yáng)春強(qiáng)一些，目前來(lái)看沒(méi)有大漲的支撐，后續(xù)得看政策和一線的情況。市場(chǎng)一線情況我會(huì)及時(shí)在星球反饋。建議你可以看看咱們的獨(dú)家星球大數(shù)據(jù)平臺(tái)，有各個(gè)板塊撿漏房源、降價(jià)房源監(jiān)測(cè)、樓市冷暖監(jiān)測(cè)等數(shù)據(jù)。
4、提問(wèn)：請(qǐng)問(wèn)京爺，購(gòu)房總預(yù)算在500～550萬(wàn)，是選擇在回龍觀臨鐵小區(qū)（例如新龍城）買房，還是海淀的老破小學(xué)區(qū)房（西八里莊北里、西木小區(qū)、恩濟(jì)里小區(qū)、定慧寺周邊小區(qū)）？謝謝抱拳
回答：你好，這個(gè)得看你的需求了，以下是我對(duì)這幾個(gè)小區(qū)的看法：
新龍城，回龍觀臨鐵小區(qū)，這類小區(qū)屬于回龍觀的第二到第三梯隊(duì)的小區(qū)，樓齡新，交通方便，當(dāng)然品質(zhì)不算高，但也尚可，流動(dòng)性還不錯(cuò)，升值性屬于能略微跑贏大盤。這類小區(qū)能兼顧升值+居住，但沒(méi)啥學(xué)校。
海淀老破小，居住環(huán)境差一些，但地段好、有學(xué)區(qū)，升值性屬于跑贏大盤的類型。總體來(lái)看，是能實(shí)現(xiàn)上學(xué)+升值兼顧的選擇。如果看中居住，恩濟(jì)里小區(qū)倒還不錯(cuò)。
那就看咱們看中什么了。
你可以看看星球內(nèi)部資料《北京各板塊/小區(qū)歷史收益、升值性分析》《北京這些二手房跑贏大盤》《北京買房頂級(jí)思維》
5、提問(wèn)：京爺好，總價(jià)1200左右，完全不考慮學(xué)區(qū)，僅考慮居住環(huán)境：三居室、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美管理好、附近生活方便，有哪些小區(qū)或者片區(qū)可以去看看呢？
回答：你好，以下是我的一些推薦：
朝陽(yáng)：望京，寶星；雙井，首城國(guó)際，蘋果社區(qū)南區(qū)；百子灣，金泰先鋒北區(qū)、金都杭城。本來(lái)新北苑也還不錯(cuò)，不過(guò)感覺(jué)價(jià)格有些高，可以看看中國(guó)鐵建國(guó)際城、中國(guó)鐵建花語(yǔ)城。
海淀：萊圳家園、百旺家苑、當(dāng)代城市家園、領(lǐng)秀新硅谷。
豐臺(tái)：金泰城麗灣、順馳藍(lán)調(diào)。
以上都可以看看。你可以看看星球內(nèi)部資料《北京各板塊/小區(qū)歷史收益、升值性分析》《北京這些二手房跑贏大盤》
6、提問(wèn)：京爺您好，我們住在馬駒橋，孩子2026年上小學(xué)，綜合宜居和學(xué)區(qū)，我們考慮置換到亦莊南海家園。但是南海家園畢竟是回遷房，房齡倒是比較新（2012年），周圍的配套是真的好。我糾結(jié)的問(wèn)題在于，長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮的話（比如10年），這房子會(huì)不會(huì)貶值比較厲害？不求漲價(jià)，但也希望房子可以保值。
回答：你好，南海家園的價(jià)格支撐有兩個(gè)：① 學(xué)區(qū) ② 便宜。只要學(xué)區(qū)能保證，我倒是覺(jué)得還行，畢竟價(jià)格相對(duì)實(shí)惠。至于學(xué)區(qū)是否可以保證，學(xué)校是否能辦好，這個(gè)倒是需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。你可以看看星球內(nèi)部資料《北京各板塊/小區(qū)歷史收益、升值性分析》《北京這些二手房跑贏大盤》
歡迎提問(wèn)，內(nèi)部資料：
《京爺北京買房十大頂級(jí)思維》
大數(shù)據(jù)：
《獨(dú)家撿漏榜，每日北京降價(jià)房源統(tǒng)計(jì)》
《獨(dú)家樓市大數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，這些板塊正在上漲》
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