交付大年二手攻略之：運河新城核心區(qū) | 房叔說No.646

慧慧蘋果醬

| PART 1 |

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▲西湖長橋公園
剛過去的3月，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）3月二手房成交量達到了10828套（數(shù)據(jù)來自杭州貝殼研究院），繼2021年4月后整整兩年，終于重回萬套，小有紅火。
這多少鼓舞著中介和大量的房東，期待后續(xù)能夠“價隨量升”，然而，春暖花開后的二手房市場考驗其實才剛剛開始——
盡管“破萬”，但伴隨而來的是降溫，3月第三周帶看量周度環(huán)比下滑5%，比年后周度最高點下滑15%（數(shù)據(jù)來自貝殼研究院）；我愛我家數(shù)據(jù)則顯示，3月份二手日均帶看量環(huán)比2月份下降了6%左右，新增客戶量環(huán)比下降了8%，量是有了，持續(xù)升溫仍需博弈，原因房叔公號在（二手房的又一次考驗 | 房叔說No.627）已詳細的剖析過；
簡單說，土拍與新房供應(yīng)量繼續(xù)維持在高位（含臨安、富陽今年出讓近136塊地），交付這批次新房量大、集中、投資投機比例不低，待其出貨自然會加劇“僧少粥多”的情況；
總體而言，筆者相信二手會繼續(xù)企穩(wěn)走量，但可以預(yù)見，政策面沒有變化的情況下，除極少量極優(yōu)質(zhì)板塊的房源外，“以價換量”將中長期作為流動性的主旋律。
據(jù)不完全統(tǒng)計，不含臨安、富陽，就將交付約110個樓盤（部分在12月，可能會拖到明年開年）；
一言以蔽之，到了下半年至明年初，手握現(xiàn)金并對二手房有需求的購房者（現(xiàn)房、學區(qū)、地段、打新資格受限等），可以挑花眼并且有極強的議價能力，合理價格入手現(xiàn)房的難度將大大降低，一點不急，因為2024依舊是交付大年；

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▲運河街 | Aedas
次新二手不比新房，多看多比方有收獲，遂房叔公號將不定期撰文二手攻略，為讀者剖析今年交付高集中度的板塊及區(qū)域。
本期對象，大運河新城板塊核心區(qū)。
| PART 2 |

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▲大運河新城規(guī)劃范圍  | 《杭州大運河新城核心區(qū)城市設(shè)計（草案）》



首先，詳述板塊范圍、理念定位、整體價值趨勢、內(nèi)部區(qū)域價值評判。
運河新城自提出以來，概念數(shù)次微調(diào)擴充，近兩年2.0、杭鋼新城等小區(qū)域新城規(guī)劃多不再提及，以“大運河新城”之姿固定下來（如上圖）；
整體包括勾莊運河片、瓜山、康橋、杭鋼、半山電廠等的大區(qū)域規(guī)劃，是涵蓋整拆整建、文旅消費、自然歷史遺存保護、都市更新等多手段、多內(nèi)涵的綜合性定位新區(qū)。
判斷大運河新城的整體價值趨勢，分優(yōu)劣兩個方面：
優(yōu)勢在主城區(qū)、雙地鐵、學區(qū)潛力、運河邊的宜居、城市記憶屬性、極優(yōu)秀有遠見的綜合規(guī)劃、步行社區(qū)設(shè)計、多領(lǐng)域行家大師操刀方案、開工多確定性強，濱河區(qū)可以參考上海徐匯濱江龍華港岸；

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▲大運河新城產(chǎn)業(yè)布局  | 《杭州大運河新城核心區(qū)城市設(shè)計（草案）》



劣勢是以上都是偏隱性的價值，底色更居住、休閑，北側(cè)區(qū)域長期宅地供應(yīng)足拆改多，盡管有一定產(chǎn)業(yè)布局，但強項不在此，這意味著除非社會觀念劇變，不然房價缺乏爆發(fā)式增長的契機；
白話說，未來住住挺舒服挺方便，綜合體建成升一點、地鐵建成升一點、運河岸建成升一點、學區(qū)表現(xiàn)好了升一點，但沒宏偉式藍圖的故事講。
沒辦法，運河記憶、藝文都市、工業(yè)遺存更新、生態(tài)區(qū)這些方面的努力在現(xiàn)階段的市場評價里就是沒“互聯(lián)網(wǎng)、AI、金融、最大最高”吸錢。
總結(jié)，大運河新城是一個價值隨時間緩緩升起的新城，核心區(qū)域可視作小河直街、橋西歷史文化街區(qū)、工農(nóng)業(yè)杭州的現(xiàn)代版延伸。

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▲大運河新城規(guī)劃結(jié)構(gòu)  | 《杭州大運河新城核心區(qū)城市設(shè)計（草案）》



再到內(nèi)部區(qū)域價值評判，區(qū)域大、跨區(qū)、多內(nèi)涵、多街道、有建成區(qū)，自然每個內(nèi)部小區(qū)域在“房產(chǎn)價值”這一單維度上的評價不盡相同；
核心區(qū)的T型區(qū)域價值最高，即運河文化走廊的藝文都市部分+工業(yè)年輪帶的都市更新部分，地鐵15號線與4號線也是據(jù)此編制。

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▲運河文化走廊核心段，交付集中區(qū)



前者以最南端運河灣所在核心區(qū)價值最高、建成最快，90%整拆整建區(qū)，近兩年交付多，本文描寫眾樓盤所在；
后者以平煉路為主軸兩側(cè)價值高，但周期長、大量回遷、改造的建成區(qū)，都市更新的市場價值需要社會整體觀念的進步與凝結(jié)，推文（大城北，工業(yè)都市更新，價值規(guī)律幾何？| 房叔說No.552）做過剖析。
綜述，橫軸剛需、沿河縱軸剛改會是中短期客群畫像，4-5w/㎡，低密產(chǎn)品5-5.5w/㎡會是最核心區(qū)二手成交表現(xiàn)的短期區(qū)間。
| PART 3 |

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▲大運河新城運河灣核心區(qū)現(xiàn)狀平面 制圖 | 一葉



如上圖，2022年中到2023年尾，大運河新城最南端運河灣核心區(qū)涉及交付樓盤大運橋西府、運河one云合源雙子星、云瀾天第、上河公元（上和公元里）、河語光年府；

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▲運河灣綜合體聚焦鳥瞰 | 拱墅發(fā)布



另有河映云集2025年交付，濱運錦上灣新房今年年中開盤，區(qū)域內(nèi)僅剩兩塊商住、兩塊宅地待出讓，紅色區(qū)域是商務(wù)用地，地鐵沿線自然未來大概率是寫字樓，城市設(shè)計概念效果圖如下圖，筆者比對過各塊地的方案，主要建筑形體大差不差。

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▲整體鳥瞰 | Aedas事務(wù)所



由現(xiàn)狀平面就可看出，區(qū)域的整體形象已非常明朗，沿河景觀帶和公共區(qū)域、15號線地鐵、運河灣休閑綜合體、名校確定性高，所見即所得，這決定了小板塊價值及房價下限不低，保值無憂；

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▲運河灣綜合體 | 市規(guī)劃局公示



不確定因素主要有二，濱江與運河集團做大型商業(yè)的經(jīng)驗確實不多，后續(xù)如何運營運河灣這個綜合度頗高的復(fù)合性綜合體；
上世外領(lǐng)辦小學+賣魚橋文潤初中，均是兩個教育集團第一次涉獵新領(lǐng)域（上世外公辦、賣魚橋的初中），強校紅利能否兌現(xiàn)？以上這兩點同時決定了小板塊價值上限。
未來高價值第一檔產(chǎn)品，融創(chuàng)云合源洋房、大運橋西府中心區(qū)小高層、濱運錦上灣洋房、河映云集東側(cè)樓幢147㎡戶型，上河公元139㎡5#、6#樓王洋房邊套，云瀾天第136㎡西側(cè)樓幢西邊套，河語光年西樓樓幢139㎡及165㎡西邊套，5-5.5w/㎡沒問題。

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▲云合源洋房實拍 | 漁舟



云合源洋房，一線河景正對運河灣、板塊內(nèi)唯一石材立面且是洋房。

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遺憾是學區(qū)在拉扯后還是沒了“文瀾”的抬頭，但老學軍說句公道話，文瀾最輝煌的時候是民辦初中聯(lián)合學軍掐尖強，有文瀾班的降分優(yōu)勢吸了大量西湖區(qū)和下城區(qū)的生源，和小學關(guān)系不大，如今轉(zhuǎn)公，不可能像過去這么一騎絕塵，所以這個“瀾”字實際影響更多還是心理層面，看具體房源可以給到逼近6w/㎡的成交預(yù)期；
西鄰雙子星的大運橋西府，盡管客觀上不在運河新城規(guī)劃紅線內(nèi)，但因其優(yōu)良的區(qū)位、相對靜謐的小環(huán)境（不臨高架4面小路）、中央自然水系、不俗的公區(qū)打造和建筑品質(zhì)，中心區(qū)中大戶型的小高層價值絕對不低，跑贏雙子星90%的高層問題不大；

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▲大運橋西府 | 推薦中央小高層戶型

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▲大運橋西府 | 推薦中央小高層戶型

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▲大運橋西府 | 推薦中央小高層戶型



目前掛牌均價小高層剛需5w頭，小高層5.6-6/㎡，年尾到明年或有更多的議價空間，小高層5w頭實際成交均價合理。

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濱運錦上灣，濱江與運河集團聯(lián)合出品，限價4w/㎡，預(yù)計會是鋁板外立面，洋房臨水、臨游船碼頭、臨運河灣的街景，擁有板塊內(nèi)最大面積戶型195㎡，最遠程度規(guī)避了高架，建議年中開盤積極把握；

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▲濱運錦上灣洋房位置



河映云集、上河公元、云瀾天第、河語光年，外立面均為涂料與部分鋁板或鋁合金線條，勝在確定學區(qū)；
河映云集東側(cè)大戶型優(yōu)、離地鐵最近、有僻靜的社區(qū)道路和特色底商和農(nóng)貿(mào)市場、盤大整體性出眾，交付晚順帶一提；

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▲河映云集運河農(nóng)貿(mào)市場

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上河公元港企出品，戶型的小空間與收納細節(jié)設(shè)計十分精致、有4幢洋房和有松弛感的總平面（非強排）使得景觀也有空間做出彩（入戶水景、屋頂護院、下沉庭院、點塊狀設(shè)立堆坡草地、懸浮客廳等等），這些都是值得內(nèi)地房開學習的；
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▲上河公元



平面生成、139㎡推薦邊套戶型、下沉庭院實拍、屋頂花園效果圖
云瀾天第地塊南北狹長，只能做成錯列式平面，勝在位置，沿河的幾幢和大戶型最優(yōu)選；

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▲云瀾天第推薦136㎡西邊套



河語光年，光年系，位置好、立面優(yōu)、形體優(yōu)、戶型沒問題、一線沿河景觀、塊狀切分的內(nèi)部主題景觀，萬科出品四平八穩(wěn)挑不出大毛病。

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▲河語光年推薦139㎡西邊套



未來高價值第二檔產(chǎn)品，4.5-5w/㎡的成交預(yù)期，稍遜第一檔，不沿河、離地鐵遠、樓層低樓幢位置一般、學區(qū)預(yù)期稍弱、面積段中等等，不出彩也沒毛病，就不具體羅列了。
第三檔，4w/㎡出頭甚至更低，各樓盤的剛需戶型，近高架的樓幢的中間套、每天要聽小學上課鈴等等有明顯不利因素的房源。
在板塊限價3.8-4w/㎡的價格下，若以高15-30%的預(yù)期價格買到板塊核心區(qū)的品質(zhì)現(xiàn)房，算算資金成本和稅費，完全值得考慮。
| PART 4 |

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▲運河綜合體港灣空間 | Aedas



篇幅有限，陰雨連綿，各小區(qū)施工進度也不盡相同，現(xiàn)場拍照等產(chǎn)品層面更具體的分析只待完全交付參觀后方能精微，屆時，一個小區(qū)內(nèi)單價差20%也是常態(tài)，只能估一個大概的成交區(qū)間，望讀者見諒。
“真正買來要生活”，這正是二手難選所在，望筆者微不足道的三言兩拍對關(guān)注運河新城的讀者有所裨益。
文/一葉 編輯/一葉

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